导语：11月4日晚间，中粮地产（000031.SZ）发布公告称，已借收购深圳锦峰集团有限公司所持锦峰城公司100%股权，介入深圳龙岗区龙城街道爱联社区的旧村改造项目。这是半月来中粮地产第二宗深圳旧改项目。
　　
　　如果以“深圳旧改”为关键词查阅公开资料，相关地产项目目前正大规模入市，成为深圳“关内”新增住宅供应的主力。
　　
　　“《深圳市城市更新办法实施细则》2012年初出台以来，旧改项目开始大规模落实，现在正是建成开售的集中期。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺11月6日接受中国房地产报记者采访时分析认为，业界估计仅五大房企——华润置地、佳兆业、招商地产、京基、卓越在深圳获取的旧改土地总面积已累计超千万平方米，加上其他品牌商的入场，将改变未来两三年深圳楼市的格局。
　　
　　品牌地产商超30家入场旧改
　　
　　根据最新统计数据，深圳今年上半年共公告出让25块土地，不仅在土地出让的宗数上相当少，而且这其中大部分都为工业用地，今年前10个月，深圳仅有两宗住宅用地出让。新增土地“可怜”是房企争食旧改的重要推力。“通过城市更新以期对城市中衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，成为未来深圳最主要的土地供应方式。”这是今年10月深圳市规划和国土资源委员会下属研究中心在给市长的报告中的核心观点。
　　
　　以目前获取旧改项目的数量来说，华润置地、佳兆业、招商地产、京基、卓越等五大房企，已经成为深圳旧改市场一线梯队，粗略统计这五家企业在深圳获取旧改土地总面积超千万平方米。其中，华润置地的表现异常抢眼，其在深圳的多个旧改项目的土地储备即将进入集中爆发期，在深圳区域开发的6个项目总占地面积超过300万平方米，其中多数为旧改项目，包括目前深圳最大的旧改项目大冲村。
　　
　　民营企业则以佳兆业、京基、卓越三家为代表。“旧改专业户”佳兆业在年报和季报中都透露，已经将约600万平方米的土地储备收入囊中。拥有深圳新地标京基100大厦的京基地产则公布，拟在未来5年实现814万平方米“旧改”计划。卓越地产规划3年内将拓展新项目土地面积近300万平方米，旗下葵涌、南新、松岗、泥岗四大项目均已正式启动，成为业界津津乐道的对标对象。
　　
　　在此基础上，央企中还有中航、中信等进入，从深圳起家的品牌房地产民企如星河、信义、富通、鸿荣源等加入，累计超30家。因为旧改项目的发力，房企在深圳市场的份额排名也有可能更新。业界预期，华润置地凭借在深圳核心地段的旧改项目，已成为深圳最大的综合型房地产发展商。佳兆业则自称，因为在旧改方面发展迅猛，在深圳超过万科而成为“老大”很快就将实现。而信义则以41.14亿元的成绩超过万科，成为上半年深圳市场销售额冠军，这一业绩主要受到旧改的推升。
　　
　　“就区域布局来看，旧改项目分布在福田、罗湖、南山、龙岗、宝安等各区，宝安龙岗项目分布较多，主要是旧城改造拆迁再建。”深圳市规划国土发展研究中心一位要求匿名的负责人11月6日接受本报记者采访时表示，就项目构成来看，在建旧改项目集中于旧村翻新改造，而未来“工改工”项目在旧改规划中占比将逾60%。
　　
　　就旧改后的产品形态来看，项目多数规划为集商业、住宅、公共基础配套为一体的功能齐备的城市综合体。邓志旺表示，“综合体似乎是城市更新项目的一致选择，这是因为旧改的规模和程度对于未来楼市的供应量、产品分布、市场价格都将起到决定性的作用。地产商付出了高的开发成本，要有盈利空间，开发商就倾向于建造高层建筑，提高容积率，深圳新闻网，豪宅、洋房等房源比例将会锐减。”据中国房地产报记者实地走访，已经面市的佳兆业城市广场均价22000元/平方米，信义嘉御山均价25000元/平方米，星河盛世均价约为28000元/平方米，超过了龙岗及宝安同时期的均价。
　　
　　旧改门槛不断提升
　　
　　深圳旧改事实上起于2009年，《深圳市城市更新办法实施细则》开始实施后操作路径和方法得以明确，一定程度上促进了城市更新的进程。但在实操层面旧改的门槛随之抬升。
　　
　　“原因可以概括为三点，一是外地房企特别是央企抢滩，与本土企业争夺深圳旧改项目，获取项目的竞争加剧。二是人工、租金成本上涨，业主的要求也在上浮，可改造的项目要价提升，同时土地贡献率及税费居高不下。”前述发展研究中心负责人表示，在第三方面，因为暂时没有完善司法途径保障，旧改容易变成房企与业主之间的直接利益博弈，业主关系难处理，各方利益难平衡，矛盾问题难解决，也增加了旧改难度。
　　
　　央企的优势是否能够充分发挥，对此，恐难有一致观点。前述发展研究中心负责人表示，竞争中形成的拿地价格、各项税费、各种不可言说的成本，央企与民企是一样的。而且，旧改时的拆迁矛盾对于央企而言更加尖锐，属于不敢触碰的敏感地带，所以类似华润置地大冲村旧改项目等才推动较慢。
　　
　　对于从深圳起家的品牌房地产民企而言，获取旧改项目的质量和数量，决定了房企在未来深圳市场的份额。富通地产一位高层11月7日接受本报记者采访时表示，此类房企参与旧改的硬性条件包括了足够雄厚的资金实力、品牌和规模效应、城市更新开发经验、与政府良好的合作关系等。
　　
　　“央企、大上市公司凭借品牌效应和雄厚的资金实力，在争夺招拍挂地块时处于上风。但是如果是旧改项目的获取，本土民企以其独到的经营模式、高效的执行力、相对灵活的处理措施、长期实践经验的积累及对深圳市场的了解，竞争优势可能更为明显。值得一提是本土房企的地缘文化优势，在村民之中形成良好口碑以及影响力，这对推进后期旧改项目是非常重要的。”邓志旺分析认为。
　　
　　旧改后的产品形态也导致门槛高企。“选择大型综合体这类高端产品形态，本身就有风险性。在人口稠密、经济发展水平高的区域是可行的，提供优质人居环境的同时也会拉动商业价值上涨。但在人口相对稀少、经济发展相对落后的区域，因消费人群的数量及消费能力有限，可能会导致综合体的空置和生意萧条。开发商目前选择综合体，事实上和旧改的成本息息相关，但是否能获得预期收益，有待观察。”前述富通地产高层分析认为。