导语：近期不少细心的市民发现，多条地铁内张贴了南山区一个名为“山海津”项目的广告，开发商一栏赫然写着“深圳市地铁集团有限公司”。“地铁集团也卖房子？”不少市民还感觉新鲜，但其实9月28日开放营销中心的山海津只是深圳地铁集团开发楼盘的头炮。
　　
　　据其物业开发总部营销总监董向阳介绍，该集团已获取7个地铁物业项目，总建筑面积达330万平方米,预计接下来的一两年内还要拿下包括关外6号线在内的一些项目，可建筑面积将接近700万平方米，“(深圳地铁集团)未来可能会成为深圳本土市场最大的地产开发商之一”。
　　
　　十年卖万亿元不是没可能
　　
　　深圳地铁集团相关负责人曾对媒体透露，深圳地铁集团早有意图选择以地补建的模式，效法港铁进行经营战略转型,将实现50万平方米项目的年销售量，预计未来十年将获得销售收入超万亿元。“按照现在的存量和目前市场的价格水平，实现万亿销售额是有可能的。”该集团物业开发分公司山海津项目部长王平上月底也表示，不过与此同时她强调，这个数字并非由地铁集团独力完成，“目前在跟多家知名房地产企业洽淡合作开发，项目的销售额将共同完成”。
　　
　　深圳历年销售记录可见，去年全市累计销售商品住宅368.22万平方米，深圳新闻网，销售冠军万科地产在深圳的成交面积为44.76万平方米，成交金额约74亿元；亚军招商地产成交面积为23.96万平方米，成交金额约50.8亿元。若深圳地铁集团确能实现每年50万平方米的销售，那么将是与万科争夺深圳本土市场最大地产开发商的位置。
　　
　　以目前深圳一手住宅均价22000-40000元/平方米进行估算，乐观估计地铁集团的年销售额可达110亿-200亿元，即便将其全部销售面积以目前深圳一手商业写字楼均价36000-50000元/平方米进行估算，其年销售额将在180亿-250亿元。如此距离其所说的“十年超万亿”，尚需爆发式增长。
　　
　　不过，“地铁集团占据的都是政府定向出让的地铁上盖优质地块，这类物业价格的增幅不能完全按照市场均价估算。”兰德咨询总裁宋延庆认为，深圳地铁上盖住宅单价可能飙至5万，以三年内开发700万平方米计算，3500亿元的销售额将完成预期的三分之一，“十年万亿不是没可能”。
　　
　　大多得找合作开发
　　
　　问题在于，这么大块蛋糕，深圳地铁集团啃不啃得动。地铁上盖物业开发涉及项目多、难度大、投资额高昂，而且拿地时都有工期要求，作为一个地铁建设为主业的地铁集团，在留足地铁建设所需资金外，它并不具备独力开发房地产的资金能力、开发能力以及管理能力。“深圳地铁集团涉水地产开发还处于摸索过程，山海津这样的独立开发项目之外，大都是与专业开发商合作。”王平介绍。
　　
　　因地铁开通及相关配套设施完善等其他客观因素影响，沿线房源较片区同类房源上涨明显。“轨道+物业”的模式堪称“吸金利器”，受到很多开发商的青睐。由此也奠定了地铁集团与专业房地产开发商合作的基础。“房地产开发并没有严格的专业门槛和技术壁垒。”宋延庆说，有足够土地则足以撬动市场，“由于在土地出让环节排除了社会型企业介入，其想要从中分一杯羹，就只能选择与地铁集团合作”。
　　
　　不少业内人士担心，地铁集团在项目开发中只选择少数开发商进行合作，将导致深圳房地产的市场格局受到冲击，“如果地铁公司只和一家或者是几家地产商进行合作，那它完全有能力把一个名不见经传的地产商塑造成深圳最大的开发商”。
　　
　　就此王平回应称，目前该集团的开发模式有法人型、协议型、“BT+代建”型几种，已经开始进行合作的开发商达到三家。“我们希望在拿地阶段就确定与其他开发商的合作，合作开发模式也仍在不断摸索，从现在来看，并不存在只与少数开发商合作的状况。”
　　
　　大量配建保障房，自称可平抑房价
　　
　　至于另一个问题———“新晋地主”会否影响房价，深圳地铁集团相关负责人曾在多个场合表态：“我们是可以抑制房价的。”其想要推行“轨道+物业”的可持续发展模式，用土地和物业升值的收益来反哺轨道建设，需要地铁沿线房价升高。“但事实上，基于资金使用、用地规划等情况，我们有意识地增加了普通住宅的开发。”
　　
　　以山海津项目为例，其地处蛇口，紧邻招商广场，周边有鲸山觐海(小区网论坛)、伍兹公寓等知名豪宅，形成了实质上的富人区。但地铁集团出于市场考虑，将其打造成为一个面向80后年轻人置业的刚需产品。
　　
　　此外，地铁上盖物业将配建大量保障房。据王平介绍，虽然可销售面积与保障房配建面积所占的比例无法具体估算，但深圳地铁集团已获取的7个项目就有前海、横岗、塘朗等保障房项目，而总建面30万平方米的山海津项目，配建的保障性住房有3208套，建筑面积超过18万平方米，占比超过六成。