导语：10月18日前海管理局宣布将于11月27日启动第二轮土地出让计划，深圳新闻资讯 ，并明确限定竞买者必须是港资企业。如此倾向性地锁定港资企业，在全国仍属首例。但从前海的长远发展来看，笔者认为这是非常有远见的。
　　
　　如果前海继续按照价高者得的逻辑出让土地，势必重返土地财政的老路。而前海成败的关键在于产业的引入情况。土地价格太高，真正依赖发展产业的投资商很难进入。甚至是持有型的开发商也很难进入，主要基于前期的租金收益太低。
　　
　　从前海已经成交的三宗地块来看，多少有些土地财政的影子。对于卓越置业，无任何产业发展和持有的要求，两块地的出让金合计超过120亿元。如此巨额的现金流出势必会倒逼卓越置业快速销售回笼资金，何来耐心用于精心运营物业？所以，卓越在摘地之后不久便在香港启动全球前期牟定大客户的计划。众所周知，写字楼散售之后，物业的品质势必会大幅下降，大型企业一般也不会入驻散售型写字楼；对于华润置地，虽然有产业发展要求，但如此高的楼面地价从财务上很难佐证其投资行为的合理性。
　　
　　从深圳整体写字楼市场而言，销售型写字楼物业占较高。2013年世联地产写字楼报告显示该占比高达69%，也正是基于写字楼投资品的市场认可度高，所以售价也较高。但真正能体现市场健康发展程度的指标是租金。深圳85%的租客主力群是以个人和中小型民营企业为主。租金承受能力相对较弱。低租金与高售价结合来看，深圳写字楼的租金回报率不足5%，显著低于北京和上海，而这背后的结果便是许多机会型资本聚集前海。
　　
　　对于前海管理局而言，如何才能化解这种困局？换言之，除了“先行先试”的特殊政策，手中最大的牌在哪？不妨从前海的招商情况来看，2012年前海批复入区企业超200家，其中金融业占80%以上。而到今年7月，入区企业迅速超过1000家，金融机构占比超70%，其中世界500强超15家。截止到今年9月底，前海入区企业已经超过1500家。如此火爆的招商势头是否就意味着前海的前景一片光明呢？答案当然是否定的。基于特殊的优惠政策引来了凤凰，就真的已“筑好巢、安稳心”？答案还得打个大问号。
　　
　　无可否认、无从回避的是，被称作“特区中的特区”的前海已经有些表现堪忧：一些待选址的机构之所以在前海和上海自贸区之间游摆不定，部分原因是看到前海已成立三年多，但基础设施配套仍然很不完善，尤其是缺乏大型产业龙头机构的入驻，担心前海成为继滨海新区之后的又一个“美丽的故事”。而企业的这些担心，恰恰是前海管理局下一步需要重点完善的地方。