导语：楼市“金九银十”已经走完，回顾过去的两个月，深圳楼市并没有出现预期的火爆状况，反之，种种迹象表明购房者的购房热情却在一步步降温，市场总体供求环境正在悄然转变。
　　
　　由于年底临近，地方政府房价考核的压力显现，多地政府相继出台调控措施控制不断上涨的房价。继深圳出台研究扩大二套房首付比例的“深八条”调控措施之后，北京也相继推出旨在加大自住型商品住房供应的“京七条”细则，紧接着上海也宣布加入二套房首付提至7成的行列，且限购更加严格，后续或许还会有更多的地方政府加入深化调控的行列。此外，十八届三中全会已接近尾声，深圳新闻资讯 ，市场热议的房产税扩围以及长效机制推出问题或将有定论，政策环境的变化已经凸显，未来市场不确定性增加。
　　
　　为了能赶在政策环境变化前出售手中项目，开发商推盘量在过去两月内一直维持在较高水平。根据深圳中原研究中心统计，2013年9-10月深圳一手住宅市场月推盘量均维持在40万㎡以上，10月份获得预售资格的项目总面积更是达到78万㎡，创今年以来新高。进入11月以来，全市已有3个全新项目入市，4个在售项目举行了加推活动，总推售面积约18万㎡，开发商抢跑的局面正愈演愈烈。
　　

　数据来源：深圳中原研究中心

　　销售方面，从近期项目的开盘情况来看，关注楼盘并有意购买的客户数量并不少，千人购房的场面常有出现。但由于今年以来房价涨幅过大，近期多地政府均出台调控措施控制房价，再加上银行房贷收紧等多种负面因素的出现，使购房成本有所增加，购房者对房价上涨的预期也没有此前那么强烈，观望情绪油然而生。10月入市楼盘开盘销售率大部分均维持在5、6成水平，与8、9月份相比，已经明显下降。
　　
　　在这种市场信心逐步弱化的环境下，购房者对价格的敏感性也会急剧扩大，新盘定价策略显得尤其重要。从下表统计的数据可以看出，除龙华片区由于供应量有限，两个项目销售情况均较好外，其余区域楼盘只要开盘定价高于周边项目均价，超过购房者预期，就将不会被市场买单。11月份入市取得热销的也是那些定价低于周边房屋均价的项目。
　　

　数据来源：深圳中原研究中心

　　供求双方心态的变化使深圳一手住宅市场的供求情况发生着微秒的变化，整体市场供求比已连续两月维持在接近1.5的高位，供过于求的状况已经显而易见。由于去年年底至今年上半年房地产市场一直表现紧俏，大部分开发商业绩完成情况良好，主动降低项目定价的动力不足，而购房者又不买单。预计在政策形式明朗前，这种状态仍将持续，总体市场将略有降温。