“最近我帮客户向银行催贷款，催到我头大！好几个客户的房贷都卡住了。”一个在深圳做了七八年地产的资深中介告诉记者，就连他自己在9月底买了一套房子，现在这套房子的卖家也在银行“排队”，等着拿房贷尾款。“年中开始银行公开喊缺钱，现在越往年底，银行贷款只会越来越紧。”9月准备卖小房买大房的陈先生，也正陷入焦头烂额之中，买卖两笔交易都不省心，甚至使原本不太愁钱的他背上了“压力山大”的高利贷。
　　
　　案例
　　
　　随着孩子长大，陈先生需要换个大三房才够用。因为全家人都住惯了这个片区，再加上夫妻两人平时上班特别忙，无暇到处看房，所以，当他年初有换房计划时，就锁定了该小区。
　　
　　陈先生原本准备先卖出那套80平方米自住的小房，该房红本在手。9月份，他遇到小区一套130平方米的盘源，单价4.2万元，总价546万元，户型和装修都不错，令他心动。他盘算着，如果卖掉那套80平方米的小户型，即使首付六成，买下这套房子的压力几乎可以忽略不计。何况在房源这么紧张的市场下，快速出手那套80平方米的小房子当然也不是问题。“于是，我决定先买下这套大户型，同时再卖这套小户型，算算时间差，似乎可以不用头疼‘租房’，就可无缝对接住进大房子。”缺乏置业经验的陈先生完全没有料到，这样的一个决定背后会引来债务缠身。
　　
　　陈先生说，他在看房当天就支付5万元定金。原本想尽量拖后去办理银行按揭，好争取时间卖掉小户型。可意料之外的是，大户型业主没过两天就催陈先生赶紧去办资金监管做房贷抵押，否则就要反价，多加20万再卖出去，“他说宁愿违约赔我双倍定金10万元”。陈先生当时只有100多万元现金，如果做资金监管，六成首付（二套房需要六成首付）按揭此房，还有200万元资金缺口。情急之下，陈先生只好求助小额贷款，以每个月3%即6万元利息，贷了200万元，凑齐了首期款，把这套大户型买了下来。
　　
　　接下来，陈先生快速地出售了80平方米的小房子，“买家10月10日拿到银行的贷款承诺书，并在10月18日完成了过户。可是到今天都还没有拿到银行发放的尾款”。这也就是说，即便陈先生把买家的首期款100万元左右还上，那还有100万元在高利贷那压着，何时放款是个未知数。“据说这家银行里（房价户型二手房租房）还有好多笔排队等了两个月的贷款没有发放的。我才等了半个月，轮到我，估计要明年了。”陈先生找到了买家所申请的银行内部管理层打听，即便找关系，也还要一个月。可是一个月的利息就是3万元，这个数字也够让人心跳的了。
　　
　　律师观点：可以“不可归责双方事由”撤销交易
　　
　　广东国晖律师事务所律师霍静：银行的贷款承诺书上一般不会出现具体的贷款发放日期，仅会写明一些关于贷款发放的前提条件。因此，买卖双方无法提前知道银行何时能发下贷款。
　　
　　若因银行缺钱，造成卖家无法及时完成整个交易过程。那么，卖家可以用“不可归责双方事由”为由，向买家发催告函，函中明确买家在多少日之内付完全款，否则卖家撤销该笔买卖。如果买家无法做到，那么卖家可以撤消交易，重新再找其他买家。不过，这样做也会有弊端，如何保证下一个买家的购房款能及时送到陈先生手中。陈先生最失败的一点就是没有明确买家最迟的付款日期，而把压力全部揽在了自己身上。
　　　　
　　卖家可将买家和银行共同告上法庭
　　
　　广东信荣律师事务所主任律师张茂荣：如果买卖双方已经达到了银行贷款承诺书上写明的前提条件，例如，陈先生和买家已经完成了资金监管以及过户，那么银行就要履行承诺，及时发放贷款。如果长期拖延下去，卖家可以将买家和银行作为共同买家，告上法庭，要求银行及时发放贷款。
　　
　　不过，卖家也要有心理准备，虽然银行败诉的可能性很大，但起诉耗费的时间会比较长。
　　
　　业内人士支招
　　
　　谨慎选择银行：工行、农行批钱更快
　　
　　在目前这样“银行缺钱”人尽皆知的背景之下，买卖双方要尽早理清尾款，只能把希望寄托在对按揭银行的选择之上了，因为一次性付款的买家并不多。相对而言，每家银行的“缺钱程度”不一样，即使同一个银行，每个支行批钱的速度也不一样。据长期从事福田二手房交易的一位资深业内人士透露：“四大国有银行中，最难发钱出来的是建设银行，在8月份时就喊没钱发贷款了。我曾帮客户去建行催款，那个支行经理就告诉我，支行三天以来没有发放任何一笔贷款。连我自己在6月卖房子，建设银行的尾款等了三个月才发下来。当然，如果卖家不急，建设银行给买家的政策是不错的，这也是为何还是会有人选择建设银行的原因。据我所知，其他客户在工商银行、农业银行做按揭，普遍批钱的速度相对快一些。另外，邮政银行也可以试试，批钱速度也还不错。”
　　
　　谨慎签合同：明确约定最迟付款日期
　　
　　作为买方，陈先生要防止卖家违约，那么就要把定金提高。陈先生这套大房子的成交价超过了500万元，按理定金不超过成交总价的20%都是合理的。陈先生如果当时选择交20万元定金，深圳新闻资讯 ，而不是5万元，那么卖家违约的成本将大大地提高，如果违约金达到40万元，恐怕卖家也不会轻易表态说“宁愿违约，也要反价”。这样一来，陈先生至少能缩短借小额贷款的时间。
　　
　　作为卖方，陈先生要防止不能及时收款，那么就要明确买家最迟的付款日期。一般在签订买卖合同时，都会选择用什么方式付款。即便买家选择“银行按揭”付款，卖家最好也要补充条款，约定买方最迟的付款日期，否则买家将造成违约。正是因为陈先生没有明确约定这一条，买家已经履行完资金监管，并拿到银行的贷款承诺书，接下来的尾款，就只能看运气了。而急着用钱的陈先生也无法追究买家的责任。
　　
　　值得卖家注意的是，对于买家来说，买一套红本在手的房子，既不存在要支付担保公司赎楼的利息钱，又不用承担尾款发放下来就要开始的月供，买家当然不会着急。